Договор аренды определяет, какую квартиру вы снимаете, сколько платите и на каких условиях можете съехать. По § 535 BGB арендодатель должен предоставить жильё и поддерживать его в пригодном для согласованного использования состоянии, а арендатор — платить аренду. Перед подписанием стоит проверить не только сумму, но и приложения, порядок повышения платы, обязанности по ремонту и ограничения на расторжение.
Ниже описан обычный найм квартиры для постоянного проживания. Для временного жилья, некоторых меблированных комнат в квартире самого арендодателя и студенческих общежитий предусмотрены исключения (§ 549 BGB). Само по себе наличие мебели ещё не означает, что все обычные гарантии арендатора исключены.
- Срок: проверьте дату начала найма, основание срочности и первую возможную дату выхода из договора. Бессрочный договор тоже может ограничивать обычное расторжение. → Стороны и срок
- Деньги: отделите базовую аренду от эксплуатационных расходов и выясните, включено ли отопление. Залог — максимум три месячные платы без эксплуатационных расходов; денежный залог можно внести тремя частями. → Платежи и залог
- Ремонт: типовое условие о косметическом ремонте не действует, если квартиру передали неотремонтированной без соразмерной компенсации. Для мелких починок нужны предел одной починки и годовой предел. → Ремонт
- Проживание: прочитайте согласованные правила дома; для собак, кошек и сдачи части жилья другому человеку важны конкретные условия. → Правила проживания
- Выезд: для обычного расторжения важны срок получения уведомления и установленная законом форма. Простого сообщения в мессенджере недостаточно. → Расторжение
- Передача квартиры: запишите состояние жилья, показания доступных счётчиков и количество ключей. Протокол полезен, но общей обязанности составить его нет. → Передача квартиры
1. Стороны, квартира и срок аренды
Кто снимает и что входит в аренду
Сверьте имена и контактные данные сторон. Проверьте адрес и описание квартиры, указанную площадь, дату начала найма и состав передаваемого имущества. Если договорённость включает подвал, парковочное место или встроенную кухню, убедитесь, что это отражено в документах. Состав передаваемого жилья и имущества стоит сверить с договорённостями (Verbraucherzentrale).
Если арендаторов несколько, каждый может отвечать за весь долг. Для совместных договорных обязательств по умолчанию действует солидарная ответственность (§ 421 и § 427 BGB). По разъяснению Deutscher Mieterbund, совместные арендаторы должны расторгать договор вместе; один лишь выезд партнёра не прекращает его договорные обязательства. Поэтому вписать обоих партнёров — решение с последствиями для обоих.
Письменный договор помогает зафиксировать договорённости, но не любой найм становится действительным только после подписи. Для договора на срок более года § 550 BGB предусматривает отдельное последствие несоблюдения письменной формы: такой договор считается бессрочным, а обычное расторжение возможно не ранее чем через год после передачи жилья.
Бессрочный и срочный договор
В бессрочном договоре нет заранее установленной даты окончания. Однако это не исключает согласованного ограничения на обычное расторжение.
Для обычного срочного найма жилья (Zeitmietvertrag) § 575 BGB допускает три группы оснований. После окончания срока арендодатель намерен:
- Использовать жильё для себя, членов семьи или своего домашнего хозяйства.
- Допустимым образом снести, существенно изменить или восстановить помещение, причём продолжение аренды существенно затруднило бы эти работы.
- Предоставить жильё человеку, обязанному выполнять определённые служебные обязанности.
Конкретное основание должно быть письменно сообщено при заключении договора. Оно может содержаться в самом договоре или в отдельном письменном сообщении. Если требования § 575 не соблюдены, найм в сфере действия этой нормы считается бессрочным. Одной записи «на два года» без надлежащего основания недостаточно.
Когда можно впервые съехать
Отдельно найдите пункт об исключении обычного расторжения (Kündigungsausschluss). По разъяснению Mieterbund, для типового условия предельный срок составляет четыре года от заключения договора до первой возможной даты его окончания, включая срок уведомления. Это не универсальный предел для любой индивидуально согласованной конструкции и не запрет всех способов прекращения найма.
Прежде чем подписывать договор, определите первую дату, когда он сможет закончиться по вашему обычному уведомлению. Проверьте её вместе со сроком предупреждения, а не только число лет в пункте об ограничении. Для ступенчатой аренды действует также специальное правило § 557a Abs. 3 BGB.
2. Арендная плата и залог
Из чего складывается ежемесячный платёж
| Платёж | Что означает | Что проверить |
|---|---|---|
| Базовая аренда (Nettokaltmiete, Kaltmiete) | Плата за пользование квартирой без эксплуатационных расходов | Размер, начало оплаты и механизм повышения |
| Эксплуатационные расходы (Betriebskosten, часто Nebenkosten) | Согласованные текущие расходы на дом и услуги | Перечень расходов; авансы или фиксированная сумма; входит ли отопление |
| Общая плата (Warmmiete) | Базовая аренда вместе с включёнными расходами | Какие услуги уже учтены и какие оплачиваются дополнительно |
| Залог (Mietkaution) | Обеспечение обязательств по договору, отдельно от ежемесячной аренды | Размер, форма обеспечения, порядок внесения и хранения |
Не прибавляйте отопление дважды: оно может уже входить в указанную сумму Nebenkosten. Электричество и интернет обычно оплачиваются отдельно, но состав платежа зависит от договора. При электрическом отоплении расходы могут проходить через отдельный счёт за электричество (Verbraucherzentrale NRW). Для личного бюджета сложите платёж арендодателю и те услуги, которые нужно оплачивать дополнительно.
Авансы и фиксированная сумма — разные условия
Перенос эксплуатационных расходов на арендатора должен быть согласован. BetrKV перечисляет виды таких расходов, например водоснабжение, отопление, уборку и освещение общих помещений. Управление домом, содержание и ремонт не относятся к Betriebskosten (§ 1 BetrKV).
По § 556 BGB договор может предусматривать:
- Авансы (Vorauszahlungen): после ежегодного расчёта возможны доплата или возврат. Расчёт должен быть предоставлен не позднее двенадцати месяцев после окончания расчётного периода. После этого дополнительное требование арендодателя обычно исключено, кроме случаев, когда задержка произошла не по его вине.
- Фиксированную сумму (Pauschale): её нельзя автоматически считать авансом с таким же ежегодным расчётом.
Для возражений против полученного расчёта обычно есть двенадцать месяцев с момента получения; закон предусматривает исключение, если арендатор не отвечает за пропуск срока. Можно запросить ознакомление с подтверждающими документами. Изменение эксплуатационных платежей регулируется отдельно: например, авансы могут быть приведены к соразмерной величине после расчёта, а увеличение Pauschale требует предусмотренных законом условий, в том числе соответствующего соглашения (§ 560 BGB).
Залог
По § 551 BGB первоначально требуемый залог не должен превышать трёх месячных арендных плат без эксплуатационных расходов. Если предусмотрен денежный залог, арендатор вправе внести его тремя равными месячными частями: первую — к началу найма, следующие — вместе с двумя следующими арендными платежами.
Арендодатель должен хранить денежный залог отдельно от своего имущества. Доход от его размещения принадлежит арендатору и увеличивает обеспечение. Для студенческих и молодёжных общежитий закон делает исключение из обязанности начислять проценты.
Как может повышаться базовая аренда
Найдите в договоре, предусмотрена ли ступенчатая или индексная аренда. Эти механизмы отличаются от повышения до местной сравнительной платы.
| Механизм | Основные условия | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| До местной сравнительной платы | К моменту повышения базовая аренда должна оставаться неизменной 15 месяцев; требование возможно не ранее года после последнего повышения | Помимо сравнительной платы действует предел роста за три года: обычно 20%, в специально определённых районах — 15%. Повышения за модернизацию и эксплуатационные расходы учитываются отдельно (§ 558 BGB) |
| Ступенчатая аренда (Staffelmiete) | Письменное соглашение заранее задаёт размер платы или прибавку в евро; каждая ступень длится минимум год | На время ступеней исключены повышения по §§ 558–559b, но расходы по § 560 могут меняться. Сосчитайте платёж на каждую предусмотренную дату (§ 557a BGB) |
| Индексная аренда (Indexmiete) | Письменное соглашение связывает плату с индексом потребительских цен Федерального статистического ведомства | Изменение нужно заявить в текстовой форме с изменением индекса и суммой. Новая плата действует с начала второго месяца после получения заявления; повышение до сравнительной платы исключено (§ 557b BGB) |
При индексной аренде плата по общему правилу остаётся неизменной минимум год; закон отдельно допускает изменения эксплуатационных расходов и определённые повышения за модернизацию. Рост индекса может увеличить плату, снижение — служить основанием для её уменьшения. Не воспринимайте этот пункт как заранее известный график расходов.
Для повышения по § 558 городская таблица сравнительной платы (Mietspiegel) — один из способов обоснования. § 558a BGB допускает также базу данных, заключение эксперта и ссылки на три сопоставимые квартиры; для существующего квалифицированного Mietspiegel есть дополнительные требования.
Ограничение платы при новом найме (Mietpreisbremse) — отдельное правило. Оно действует в районах, определённых постановлением земли: как правило, начальная плата не должна превышать местную сравнительную более чем на 10% (§ 556d BGB). Но закон предусматривает особенности прежней платы и недавней модернизации (§ 556e), исключения для определённых новых квартир и первой аренды после комплексной модернизации (§ 556f). Для Staffelmiete ограничение проверяется по каждой ступени, для Indexmiete — по исходной плате. Поэтому нельзя проверять любой договор только по формуле «местная плата плюс 10%».
3. Косметический и мелкий ремонт
Покраска и другие косметические работы
Общая обязанность поддерживать жильё лежит на арендодателе, но договор может содержать условия о косметических работах (Schönheitsreparaturen). Для типовых условий Федеральный верховный суд (BGH) разъяснил:
- Жёсткие сроки, требующие ремонта независимо от реального состояния квартиры, недействительны. В публикации BGH это правило связано, в частности, с делами VIII ZR 361/03 и VIII ZR 21/13.
- Переложить косметический ремонт типовым условием на арендатора нельзя, если квартира передана неотремонтированной или требующей ремонта без соразмерной компенсации (VIII ZR 185/14 и VIII ZR 242/13). При этом небольшие следы использования сами по себе ещё не означают, что квартира считается неотремонтированной.
Источник этих выводов — официальное сообщение BGH. Оно не даёт основания обещать каждому арендатору полное освобождение от любого ремонта при выезде: важны состояние при въезде, текст условия и компенсация.
Сохраните описание и фотографии отделки. Если обсуждается компенсация за первоначальное состояние, зафиксируйте и эту договорённость. Это поможет проверить применимость условия о косметическом ремонте. Обычный износ при согласованном использовании не равен ущербу, за который отвечает арендатор (§ 538 BGB).
Мелкие починки
Условие о мелком ремонте (Kleinreparaturklausel) может возлагать на арендатора расходы на небольшие починки частей жилья, к которым он имеет частый непосредственный доступ, например кранов, выключателей и оконных ручек.
По разъяснению Mieterverein Leipzig, в условии должны быть предусмотрены предел стоимости одной починки и годовой предел расходов. Проверяйте конкретные суммы, перечень предметов и остальные условия в договоре. Само наличие двух чисел ещё не доказывает действительность оговорки.
Если стоимость починки превышает применимый предел, эта оговорка не обязывает оплачивать долю или «первые евро» любого ремонта. Заказ работ остаётся делом арендодателя. Отдельный вопрос — ответственность за повреждения, причинённые арендатором; её нельзя смешивать с распределением расходов на обычные мелкие починки.
4. Правила проживания
Приложение с правилами дома
Попросите правила дома (Hausordnung) и прочитайте их до подписания. Для включения типовых условий в договор важно, чтобы арендатор мог ознакомиться с ними и согласился на их включение (§ 305 BGB). Существование отдельного листа с правилами не делает любой его пункт автоматически согласованным; типовые условия также подлежат проверке по § 307 BGB.
Сверьте конкретные часы тишины, правила пользования общими помещениями, хранения вещей и обязанности по уборке. Не подставляйте в договор универсальный для всей Германии график: проверяйте действующие правила дома и местные требования.
Домашние животные
Мелких питомцев, например рыбок или хомяков, обычно можно содержать без отдельного согласия, если условия содержания не создают помех, ущерба или нарушения покоя соседей (Mieterbund NRW).
Типовой полный запрет собак и кошек недействителен, но из этого не следует безусловное разрешение держать любое животное. BGH, VIII ZR 168/12, требует учитывать обстоятельства конкретного случая и интересы сторон и соседей. До заселения с животным проверьте условия договора и согласование, если оно требуется.
Сдача части квартиры другому человеку
Если после заключения договора возник обоснованный интерес предоставить часть жилья третьему лицу, § 553 BGB предусматривает право требовать разрешения на частичную субаренду (Untervermietung). Это правило не означает автоматического права сдать всю квартиру.
В разрешении могут отказать по предусмотренным законом причинам, например из-за существенных обстоятельств, связанных с конкретным человеком, перенаселённости или иной неприемлемости для арендодателя. В определённых случаях разрешение может быть обусловлено соразмерным увеличением платы. Сначала запросите разрешение, описав интерес и предполагаемую субаренду.
5. Расторжение договора
Уведомление арендатора
Для обычного расторжения бессрочного найма действует календарная формула § 573c Abs. 1 BGB: уведомление должно поступить арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца, чтобы договор закончился в конце второго следующего месяца. Этот порядок обычно называют трёхмесячным сроком. Важно получение уведомления, а не только дата отправки.
Для временного найма и некоторых меблированных комнат предусмотрены специальные сроки. Кроме того, проверьте, не действует ли ограничение обычного расторжения; для действительного срочного договора нельзя автоматически использовать правила выхода из бессрочного.
§ 568 BGB требует письменной формы (Schriftform). Обычный способ — подписанное бумажное уведомление. По совместному прочтению § 126 и § 126a BGB возможна также установленная законом электронная форма с квалифицированной электронной подписью. Простой email, скан подписи, SMS или сообщение в мессенджере эту форму не заменяют; несоблюдение законной формы регулирует § 125 BGB.
Если арендаторов несколько, учитывайте необходимость совместного расторжения. Сохраните подтверждение того, когда уведомление получил адресат.
Уведомление арендодателя
В общем порядке для обычного расторжения арендодателю нужен обоснованный интерес (§ 573 BGB). Среди предусмотренных оснований — существенное виновное нарушение обязательств арендатором, потребность в жилье для самого арендодателя, членов семьи или домашнего хозяйства, а также определённые случаи экономического использования. Основания должны быть указаны в уведомлении; само желание получить более высокую аренду не является таким основанием.
Обычный срок предупреждения арендодателя составляет три месяца, увеличивается до шести после пяти лет и до девяти после восьми лет с момента передачи жилья арендатору (§ 573c BGB). Есть специальные режимы: например, § 573a BGB допускает при определённых условиях расторжение без обоснованного интереса в доме, где живёт сам арендодатель и имеется не более двух квартир, но увеличивает срок на три месяца.
Когда обычный срок может не применяться
Расторжение без срока предупреждения (fristlose Kündigung) требует серьёзного основания и регулируется отдельно. Для долгов §§ 543 и 569 BGB предусматривают, в частности, два разных случая:
- Задолженность за два последовательных срока оплаты, причём для обычного найма жилья совокупный неоплаченный размер превышает плату за один месяц.
- За период, охватывающий более двух сроков оплаты, задолженность достигает платы за два месяца.
Эти пороги не являются универсальным критерием для обычного расторжения. При нарушении покоя дома также нужны устойчивое нарушение, оценка обстоятельств и интересов сторон; одна жалоба на шум не означает автоматического прекращения договора. При нарушении договорной обязанности закон обычно требует предварительного предупреждения или срока на устранение, но предусматривает исключения, в том числе для указанных долгов.
Если вы получили такое уведомление, обратитесь с договором, самим письмом и подтверждениями платежей в Mieterverein или к профильному адвокату. По §§ 543 и 569 важны обстоятельства долга, предупреждения и возможные последствия его погашения; приведённые пороги сами по себе не позволяют оценить результат конкретного спора.
6. Передача квартиры
Протокол состояния квартиры (Wohnungsübergabeprotokoll) помогает зафиксировать, что передано и какие дефекты уже существуют. Общей обязанности составлять или подписывать его нет, хотя конкретные договорные условия нужно проверить (Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land).
На осмотре при въезде или выезде:
- Опишите состояние. Запишите видимые повреждения отделки, сантехники, окон и дверей, следы влаги и другие обнаруженные дефекты. Отделяйте описание состояния от обещания выполнить работы.
- Снимите показания. Зафиксируйте показания и номера доступных приборов, относящихся к квартире: воды, электричества, газа, приборов учёта отопления — в зависимости от того, что установлено.
- Посчитайте ключи. Укажите, сколько и каких ключей передано: от квартиры, подъезда, почтового ящика и других помещений.
- Сделайте фотографии. Снимите общее состояние комнат, спорные участки, счётчики и ключи. Сохраните копию протокола и снимки.
Не подписывайте описание, с которым не согласны, или обязательства, которые не намеревались принимать. Если совместный протокол составить не удаётся, задокументируйте состояние самостоятельно и, по возможности, со свидетелем. Такие способы фиксации рекомендуют Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land и Mieterbund Darmstadt. Отсутствие двустороннего протокола само по себе не означает утраты прав арендатора; обычный износ по § 538 BGB не равен повреждению, за которое он отвечает.
Что проверить перед подписанием
- Кто становится арендатором и отвечает за платежи.
- Какие помещения и имущество включены в аренду.
- Когда начинается найм и когда договор можно впервые прекратить.
- Какова полная ежемесячная нагрузка с учётом услуг, оплачиваемых отдельно.
- Предусмотрены ли авансы или фиксированная сумма эксплуатационных расходов.
- Как рассчитан залог и можно ли внести денежный залог частями.
- Какой механизм повышения базовой платы предусмотрен.
- Что записано о косметическом и мелком ремонте.
- Какие правила дома и приложения входят в договор.
- Как будут зафиксированы состояние квартиры, счётчики и ключи.
Где получить помощь
Nodia — информационная и общественная платформа. Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную помощь квалифицированного специалиста (keine Rechtsberatung im Sinne des RDG). Для оценки конкретного договора или спора обратитесь в профильную организацию или к адвокату.
- Местный союз квартиросъёмщиков (Mieterverein): Deutscher Mieterbund описывает помощь членам по договорам, залогу, эксплуатационным расходам и спорам об аренде. Перед вступлением проверьте взносы, объём помощи и условия конкретного объединения.
- Центр защиты потребителей (Verbraucherzentrale): каталог региональных предложений поможет найти услуги в своей земле. Проверьте тематику и стоимость: не каждое отделение проверяет договоры аренды.
- Государственная помощь в оплате адвоката (Beratungshilfe): Justiz-Services перечисляет условия, включая низкий доход и небольшие сбережения, необходимость помощи, отсутствие подходящей альтернативы и предшествующего обращения за этой помощью по тому же вопросу. Заявление можно подать через участковый суд (Amtsgericht) и другими указанными на портале способами. По данным портала на 7 октября 2026 года собственная плата составляет 15 €, некоторые адвокатские бюро её не взимают; уточните перед обращением. В Гамбурге и Бремене вместо Beratungshilfe действует отдельная публичная система помощи.
Источники информации
Нормы и разъяснения проверены по состоянию на 7 октября 2026 года.
- Основные условия найма: § 535 BGB — обязанности сторон; § 549 — область применения и исключения; § 550 — письменная форма долгосрочного договора.
- Срок и ограничение расторжения: § 575 BGB — срочный найм; Deutscher Mieterbund — проверка договора.
- Залог и эксплуатационные расходы: § 551 BGB; § 556 BGB; § 560 BGB; § 1 BetrKV и § 2 BetrKV.
- Размер и повышение платы: § 556d BGB, § 556e, § 556f; § 558 и § 558a; § 557a — ступенчатая аренда и § 557b — индексная аренда.
- Косметический ремонт: BGH — типовые условия о ремонте, сообщение № 39/2015; § 538 BGB — обычный износ.
- Мелкие починки: Mieterverein Leipzig — Kleinreparaturen.
- Правила дома и животные: § 305 BGB — включение типовых условий; § 307 — контроль содержания; BGH — собаки и кошки, VIII ZR 168/12; Mieterbund NRW — содержание животных.
- Частичная субаренда: § 553 BGB.
- Расторжение: § 573 BGB — общий порядок для арендодателя; § 573a — специальный порядок; § 573c — сроки; § 543 и § 569 — расторжение без срока предупреждения.
- Форма уведомления: § 568 BGB; § 126, § 126a и § 125 — последствия несоблюдения формы.
- Передача квартиры: Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land — значение протокола; Mieterbund Darmstadt — осмотр и фиксация состояния.
- Практические пояснения к платежам: Verbraucherzentrale — договор аренды; Verbraucherzentrale NRW — первая квартира.
- Помощь: Deutscher Mieterbund — помощь членам; Verbraucherzentrale — региональные предложения; Justiz-Services — Beratungshilfe.